De 1798 a 1992, do Real Teatro de São João ao Teatro Nacional São João, quantos teatros habitaram este edifício/monumento que a “Nação poisou a sul da Praça da Batalha”? Iniciativa do Corregedor Francisco de Almada e Mendonça e de um grupo de acionista privados, apostados em dotar a “segunda cidade do Reino” de uma “bela escola de costumes e de civilidade”, o Real Teatro de São João, assim apelidado em homenagem ao então Príncipe Regente, futuro D. João VI, foi construído sobre projeto do arquiteto e cenógrafo italiano Vincenzo Mazzoneschi.
Inaugurado oficialmente no dia 13 de Maio de 1798, foi o primeiro edifício construído de raiz no Porto exclusivamente destinado à apresentação de espetáculos. Apesar de alternadamente explorado, nem sempre de forma pacífica, por companhias de teatro declamado e de teatro lírico, a atividade do Real Teatro de São João acabaria por ficar vinculada ao universo da ópera italiana, cujo monopólio de representações na cidade deteve até perto do final do século XIX. Seria destruído por um incêndio na noite de 11 para 12 de Abril de 1908. Em Outubro desse mesmo ano, é lançado o concurso público para a sua reconstrução, do qual sairia vencedor o anteprojeto assinado por José Marques da Silva, considerado “o último arquiteto clássico e o primeiro arquiteto moderno do Porto”.
A formação estilística e metodológica absorvida na École des Beaux-Arts de Paris reforçou o fascínio pelos “modelos franceses”, bem evidenciado por uma rigorosa e simultaneamente teatralizada articulação de espaços de acolhimento, transição e representação. Apesar dos constrangimentos orçamentais, o arquiteto conseguiu conjugar os valores de ostentação com os valores de eficácia, integrando com sucesso os aspetos puramente arquitetónicos e os construtivos. Valer-se-ia de uma nova técnica, com a utilização do betão na ossatura fundamental e as argamassas de cimento nos revestimentos. À época da sua construção, o Teatro de São João representava um compromisso entre a inovação técnica e a continuidade estilística de um gosto tradicional.
Em 1932, apenas doze anos após a sua inauguração (7 de Março de 1920), e acompanhando a decadência da atividade teatral na cidade, passou a chamar-se São João Cine, dedicando a maior parte da sua programação à exibição cinematográfica. O edifício foi esquecido e entrou numa fase de progressiva degradação. Foi adquirido pelo Estado em 8 de Outubro de 1992 e inaugurado cerca de um mês mais tarde, a 28 de Novembro, com a designação oficial de Teatro Nacional São João. Restaurado, remodelado e reequipado, segundo projeto do arquiteto João Carreira, entre 1993 e 1995, voltou a ter uma regular atividade artística.